多地物业费“降价潮”延续 业主追求优质服务

全国近百个住宅小区正在经历物业费下降的情况，降幅从10%到50%不等。这种现象被视为房地产市场下行压力传导到物业服务市场的结果。自去年年中以来，重庆、武汉等地相继出现物业费下调的情况，兰州、长沙等城市也进一步明确了空置房屋物业费的减免政策。

杭州萧山东旭府小区就是一个典型案例。该小区前期物业为了续聘成功，连续两次下调物业费，从原来的3.1元/平方米·月（含能耗费）降至2.3元/平方米·月（不含能耗费），但最终仍被解聘。这表明业主们真正关心的是优质的物业服务，而不仅仅是物业费的降低。

中信证券在研报中指出，好房子需要好服务，好服务需要优质优价。预计重庆在2023年推出的物业费强限价政策不会在全国范围内形成潮流。政策鼓励优质优价，相信会从源头扭转市场对物业服务行业的定价和盈利能力预期。

另一个案例是萧山区国之璟府小区。该小区规模不大，共有769户住宅业主。2019年交付后，由融信服务负责物业，当时的物业费标准为高层3.3元/平方米·月，排屋4.8元/平方米·月，均不含0.5元/平方米·月的能耗费。2022年，该小区启动了物业选续聘流程，业委会要求新物业能够带资进场。尽管保利物业经理刘亚红表示这两年物业核算下来是亏本的，但由于国之璟府属于同系统小区，物业仍然重视并守住阵地。

近年来，杭州多个小区的物业费反而出现了上涨。例如，滨江区的温馨人家小区，原物业费为1.18元/平方米·月，但在换物业过程中，很多业主选择了一个更高的品牌物业，龙湖物业定的物业费为2.25元/平方米·月。滨江浦沿的钱塘玫瑰湾小区也在去年通过业主大会投票，将物业费由2.25元/平方米·月上调至2.75元/平方米·月。

众蚁社区创始人韩冰认为，很难说物业行业正面临“降费潮”，但确实改变了过去物业费只涨不降的情况。在上海、浙江等业委会成立比例较高的地区，物业费更多是市场竞争的结果。从去年开始延续至今的“降费”现象主要发生在未成立业委会且前期物业费较高的小区。

过去，房产被视为投资品，鲜有人考虑物业费等持有成本。物业公司习惯性虚标前期物业费，一些项目甚至高达二三十元/平方米·月。如上海市浦东新区的大华斐乐公园，近年刚刚完成物业费下调。该小区前期物业合同约定物业费单价为住宅10元、地下室5元、商业12元，经过重新评估，最终修正为住宅8元、地下室4元、商业16元。

中信证券认为，对前期物业服务合同的价格进行一定约束是合理的，因为买房人对于前期物业服务合同并无议价可能。事实上，围绕前期合同的矛盾很大程度上源自过去房企与物业公司高度绑定的模式。大量物业公司是房地产企业子公司，以“前期物业”形式进入市场，签下长期高价合同。从去年开始的“降费”确实遏制了前期物业费上涨的趋势，物业公司也在与房企“解绑”，过去的扩张模式需要改变。

目前，上海一些小区在选聘物业公司时，会对拥有房企背景的物业公司表达担忧，担心其将资金挪用给房企。一些房企确实存在将费用成本挂到所属物业公司账上的情况。在韩冰看来，一些城市的物业服务市场需要形成新的平衡，但这个过程会让一些物业公司感到痛苦，因为它们此前在某些城市并不需要特别讨好业主。